天津市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

（2017）津01民终5634号

上诉人（原审被告）：李某风，女，1968年11月*日出生，汉族，住河南省焦作市解放区。

委托诉讼代理人：贾辉，北京华泰（郑州）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：杨某，男，1987年9月*日出生，汉族，住天津市宝坻区。

委托诉讼代理人：刘连伟，天津云思律师事务所律师。

原审被告：孙某荣，女，1963年3月*日出生，汉族，住天津市宝坻区。

上诉人李某风因与被上诉人杨某、原审被告孙某荣房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市宝坻区人民法院（2017）津0115民初1997号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

李某风上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求或者发回重审。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决认定事实错误。上诉人没有委托孙某荣代为卖房，一审法院认定委托关系成立缺乏事实和法律依据。被上诉人与中介公司恶意串通，骗取了孙某荣的签字，孙某荣的行为属无效行为。二、一审判决结论失当。上诉人与中介就卖房谈的一项重要条件是保留户口七年。2016年12月30日上诉人将孩子户口新迁到天津市宝坻区，孩子上学需要户口。被上诉人与孙某荣签订的房屋买卖居间合同上没有保留户口这一重要条款，上诉人不可能委托孙某荣去签。一审中孙某荣的当庭陈述、上诉人与中介人员的谈话录音，均能证实上诉人卖房需要保留户口七年的事实。房屋买卖是一项重要的民事法律行为，委托卖房必须要有书面委托，且注明主要卖房条件，合同经房屋所有人确认的情况下，受委托人才有权代为签字。被上诉人与孙某荣签订的房屋买卖居间合同既没有上诉人的书面委托书，又没有上诉人的事后追认，也不具备卖房的主要条件。三、被上诉人恶意诉讼。被上诉人在一审法院起诉许多同样的案件，建立诉讼利益链条，与房产中介公司人员恶意串通，故意制造案件。被上诉人买房是假，故意给卖房人设立陷阱，索取双倍定金。另补充意见：被上诉人起诉依据的是其与上诉人及中介公司三方签订的居间合同，应依法将中介公司列为本案第三人参加诉讼，一审法院遗漏当事人，程序违法。原审被告孙某荣在本案中既不是当事人，也不是委托代理人，只是在中介公司和被上诉人欺诈的情况下在居间合同上签字，将孙某荣列为被告是错误的。刘某及潘某的证人证言是无效的，该二人系中介公司的工作人员，与本案的处理结果有利害关系，其证言与上诉人提交的录音内容相互矛盾。证人与被上诉人系恶意串通，骗取上诉人的双倍定金，他们是产业作案。证人出庭作证程序违法。当事人申请证人出庭作证，应在举证期限届满前提出。本案应由法院通知证人出庭作证。被上诉人在一审开庭一个月后才申请证人出庭，违反法定程序。第二次开庭没有通知上诉人的代理人出庭，剥夺了代理人质证、询问及抗辩权，违反法定程序。

杨某辩称，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。事实及理由：涉案合同的签订符合事实及法律基础，是有效合同。代理权的形成除了书面的还有口头的，涉案合同系上诉人口头授权给孙某荣的前提下形成，在一审中中介方也提供相应的证言予以证实，证人证言具备真实性及合法性，应依法予以采纳。上诉人陈述被上诉人系恶意诉讼，恶意串通，被上诉人保留追究上诉人侵犯被上诉人名誉权的诉讼权利。上诉人主张孙某荣不是当事人，中介公司应作为第三人参加诉讼，没有相关的法律依据。一审庭审中向双方当事人示明需涉案居间方的相关工作人员到法院进行质证，且在被上诉人的联系下两个证人依法作出了证人证言，此前一审法院已经通过合法形式通知了上诉人及原审被告孙某荣，二人放弃相关质证权利，一审法院程序未违法。综上，上诉人的上诉请求没有相关的事实及法律依据，请求依法予以驳回。

孙某荣述称，同意上诉人的上诉请求及理由。事实及理由：被上诉人的陈述都不是事实，上诉人李某风并没有给我委托手续，中介公司采用欺骗手段让我在房屋买卖居间合同上签字。被上诉人给上诉人的房屋定金是25000元，不是30000元。我没有任何过错，不承担任何责任，我不应作为本案的被告。让我签字的承诺书中“若产权人李某风不同意出售该房屋，愿承担全部责任”是在我签字之后他们添加的，我签字的时候是没有这句话的。

杨某向一审法院起诉请求：1、依法确认杨某与李某风、孙某荣于2017年2月5日签订的《房屋买卖合同》有效；2、判令解除杨某与李某风、孙某荣2017年2月5日订立的《房屋买卖合同》；3、判令李某风、孙某荣双倍返还杨某定金60000元；4、判令李某风、孙某荣赔偿杨某中介服务费4900元；5、诉讼费用由李某风、孙某荣承担。

一审法院认定事实：2017年2月5日，杨某与李某风经某某市美信房地经纪有限公司（以下简称美信地产）居间订立《房屋买卖居间合同》，约定将李某风名下的天津市宝坻区霍各庄镇某某家园汇祥阁12-2-**号房屋以490000元的价格出售给杨某。

双方对以下事实存在争议：杨某主张孙某荣是在接受委托的条件下签订《房屋买卖居间合同》，合同有效,并交付房屋定金30000元，提交《房屋买卖居间合同》1份、定金收条1份、孙某荣出具的承诺书1份、李某风身份证照片1张及中介工作人员刘某与李某风电话通话录音光盘1张予以证实；并申请证人美信地产工作人员刘某、潘某出庭作证。李某风、孙某荣均称孙某荣没有委托手续，没有权利签订合同，因此合同未生效，并且称房屋定金是25000元，提交李某风与中介潘某通话记录1份、李某风与中介潘某微信截图1份及杨某向李某风丈夫赵某正转账记录1份予以佐证。

一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。一审法院根据李某风丈夫赵新正转账记录，能够确认李某风收取定金的时间与杨某与李某风签订买卖合同的时间是同一天，结合证人刘某、潘某的证言可以佐证孙某荣是在接受李某风的委托下签订《房屋买卖居间合同》，故对李某风、孙某荣的抗辩意见一审法院不予采信。《房屋买卖居间合同》是经双方协商一致签订的，其内容不违反有关法律规定，是合法有效的。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。本案因李某风不同意继续履行合同，合同的根本目的无法实现，符合法定解除的条件，故一审法院依法解除双方签订的《房屋买卖居间合同》。针对定金问题的争议，一审法院认为在征得李某风的同意下中介公司从定金30000元中支取5000元作为李某风向中介支付的中介费，有中介的两位工作人员予以证实，亦符合交易习惯，一审法院因此认定定金是30000元而非25000元。另外，《房屋买卖居间合同》是真实有效的，双方应积极履行，李某风以户口问题未解决为由拒绝履行合同，系根本违约。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。交付定金的一方向对方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应双倍返还定金。一审法院对杨某的第三项诉请予以支持，李某风应双倍返还杨某定金60000元。因李某风系违约方，致使杨某虽然支付中介服务费4900元，但没有实现其买房目的，造成了实际损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。故一审法院认为李某风应赔偿杨某中介服务费4900元。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款之规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中孙某荣是在接受李某风的委托下与杨某签订的《房屋买卖居间合同》，由此产生的责任应由李某风承担，故杨某诉请孙某荣承担责任，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、九十四条第（二）项、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除杨某与李某风签订于2017年2月5日签订的《房屋买卖居间合同》；二、李金风于判决生效后五日内双倍返还杨某购房定金60000元，赔偿杨某中介服务费4900元；三、驳回杨某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1422元，减半收取计711元，由李某风负担。

本院二审期间，上诉人李某风提交被上诉人杨某与案外人董某明、刘某红房屋买卖合同纠纷案件判决复印件，用以证明被上诉人杨某与案外人美信地产恶意串通，损害上诉人李某风利益。被上诉人杨某认为另案中房屋所有权人缺乏诚信，导致诉讼，不能证实被上诉人杨某与案外人美信地产恶意串通，损害上诉人李某风利益。原审被告孙某荣拒绝发表意见。本院认为，上诉人李某风提交的该证据系复印件，且从内容上看与本案无法律上的关联性，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，结合2017年2月5日上诉人李某风收取被上诉人杨某定金的事实，当事人的陈述及证人刘某、潘某的证言，可以证实原审被告孙某荣系在接受上诉人李某风的委托的情况下，代上诉人李某风在涉案《房屋买卖居间合同》上签字，该合同为上诉人李某风与被上诉人杨某协商一致签订的，其内容不违反有关法律规定，合法有效。上诉人李某风主张的户口保留未约定的问题，不影响合同效力。上诉人李某风不同意继续履行合同，致使合同的根本目的无法实现，符合法定解除的条件，被上诉人杨某有权解除该合同。

关于定金问题，被上诉人杨某主张定金为30000元，中介公司从定金30000元中支取5000元作为上诉人李某风支付的中介费，该事实有中介的两位工作人员予以证实，亦符合交易习惯，且原审被告孙某荣代为签署30000元收据，一审法院认定定金为30000元并无不当。

关于违约问题，上诉人李某风拒绝继续履行合同，已经构成违约。被上诉人杨某有权请求上诉人李某风双倍返还定金60000元，赔偿中介费用4900元。

关于上诉人主张一审存在程序违法问题，一审法院已经依法向上诉人邮寄传票，保障了上诉人对证人证言质证的权利，上诉人拒绝接收传票，拒不到庭，系自行放弃该权利。一审法官已当庭向证人示明出庭作证的权利义务，不属于程序严重违法。被上诉人杨某作为原审原告有权就其与被上诉人李某风之间的买卖合同纠纷提起诉讼，其起诉李某风及孙某荣并无不当，美信地产并非本案的必要共同诉讼人，并无遗漏当事人的问题。

综上所述，李金风的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1422元，由上诉人李某风负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　刘　俊

代理审判员　　刘雪峰

代理审判员　　王　晶

二〇一七年九月二十七日

书　记　员　　汤建为

附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：

1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：

第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。

……

2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：

第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

……